Zakon propisuje da ako stanodavci žele useliti člana obitelji, podstanari imaju pravo na otkazni rok i do šest mjeseci
Pri unajmljivanju stana osim o lokaciji, veličini stana i
najamnini, valja imati na umu i uvjete najma te se dobro upoznati
sa svojim podstanarskim pravima jer biti podstanar ne znači da
ste bez prava. Ugovor o najmu je važan jer štiti i podstanara i
stan – riječ je o dvjema ravnopravnim stranama u tom
odnosu.
Podstanarstvo je sve više realnost stanovanja u Hrvatskoj,
posebno za mlade, stoga je važno znati koja su prava najmoprimca
i najmodavca, a pitanje osnovnog ljudskog prava na stan ne smije
počivati na tome jesmo li naletjeli na dobrog ili lošeg gazdu ili
gazdaricu, upozoravaju iz udruge Pravo na
grad, koje se godinama bavi stambenim politikama i
stambenim pravima, a rade i na posebnom podstanarskom ugovoru.
”Hrvatska nema uređeno tržište najma stanova pa su mnogi
prisiljeni na najam bez ugovora, pri čemu su pozicije najmodavca
i najmoprimca često složene pa se tako u javnosti govori o
‘podstanarima iz pakla’ koji ne plaćaju troškove i
uništavaju stanove dok su najmoprimci, odnosno podstanari suočeni
s otkazima mimo zakonom propisanog postupka”, upozorila je pučka
pravobraniteljica Lora Vidović, navodeći taj
problem i u svojem Izvještaju o ljudskim pravima u Hrvatskoj.
Iva
Marčetić (Foto: Maja Bosnić)
”Podstanarsko iskustvo može biti dobro, može biti loše, ali je
nedopustivo da se ta razlika definira prema tome je li
najmodavac, odnosno gazda, dobar ili loš. Mi moramo znati da
odnosi najmoprimca i najmodavca, s obzirom na to da se radi o
nemaloj transakciji novca, a još više o pitanju osnovnog ljudskog
prava na stan, ne smiju počivati na tome jesmo li naletjeli
na dobrog ili lošeg gazdu. ”Ovaj odnos je definiran zakonima
koji se nerijetko krše i krajnje je vrijeme da, ako to lokalne
samouprave i država toliki niz godina odbijaju
napraviti, najmoprimci uzmu stvar u svoje ruke i za početak se
kolektivno informiraju o vlastitim pravima, ali i načinu na koji
se za ta prava mogu izboriti”, istaknula je za
Vijesti.hr arhitektica Iva Marčetić
iz Prava na grad koje organizira radionice o podstanarskom
pravu.
Riječ je o radionici, a jedna takva se održava i ovoga četvrtka u
MAMA-i, na koju su pozvani ”oni koji trenutno svoje stambeno
pitanje rješavaju putem najma, odnosno podstanari i putem koje
želimo što više ljudi upoznati s osnovnim pravima koja bi morali
moći uživati temeljem važećih zakona”, objašnjava Marčetić:
”Ideja je, ukratko, okupiti ljude oko ove goruće i zanemarene
teme, ponajprije kako bi se svi mi u statusu podstanara
osjetili malo manje prepušteni stihiji raspoloženja tržišta i
pojedinačnih gazda i uvidjeli da nismo sami u ovome i da imamo
pravo zamisliti siguran dom u podstanarskom stanu. Kroz radionicu
predstavljamo analize ugovora i upućujemo na to šta je u njima
izvan odredbi zakona, odnosno kako možemo pregovarati da se takve
odredbe ugovora izmijene”.
U Pravu na grad su, kaže, došli na ideju o radionicama tako
što su i neki od njih u podstanarskom statusu i redovito prate
grupe na društvenim mrežama na kojima su oglasi za iznajmljivanje
stanova: ”Primijetili smo da su ljudi sve više svjesni da je
stanje na tržištu najma stanova neizdrživo, što zbog astronomskih
cijena najma, što zbog načina na koji se tretira ljude koji na
ovaj način pokušavaju riješiti vlastito stambeno pitanje.
Primjerice, jedna od čestih stvari koja se na takvim grupama može
naći je da kad je najmoprimac, odnosno podstanar, oštećen i na to
se žali, javljaju se ljudi sa komentarima poput ‘Zašto se žališ,
to je gazdin stan, može s njim raditi što hoće’.”
Citiranjem zakona, međutim, jasno se može odgovoriti na takve i
slične izjave. Primjerice, ”podstanar je putem najma u posjedu
stana i jednom kada je taj odnos dogovoren, taj stan jest njegov
da u njemu živi uz naknadu, a gazda je time prepustio određenu
razinu svojih prava nad stanom stanaru. Dakle, mi smo zamislili
da bismo mogli organizirati skupove na kojima bi se ljudi u
podstanarskom statusu mogli upravo o ovakvim stvarima informirati
i razgovarati o našim stvarno zakonom zagarantiranim pravima, ali
i kroz razgovor uvidjeti na koji način i koje stvari se u tim
zakonima mogu mijenjati”, objašnjava Marčetić.
Česta je praksa da najmodavac, odnosno vlasnik, donosi
Ugovor o najmu stana koji je stavljen pred
najmoprimce da ga potpišu. No, sadržaj tih ugovora često je u
suprotnosti s onim što primjerice Zakon o najmu stanova
propisuje, upozorava Marčetić: ”S obzirom na to smo zaključili
da bi najmoprimci trebali imati ‘kontraugovor’, nešto što smo
nazvali ‘idealnim podstanarskim ugovorom’ koji bi u sebi
sadržavao puno više elemenata koji mogu zaštititi najmoprimca
budući da su ugovori koji se trenutno potpisuju, gotovo
isključivo u službi zaštite imovine najmodavca. Smatramo da je to
nepravedan odnos prema pitanju prava najmoprimaca na siguran i
priuštiv stan i život bez naglih i drastičnih promjena najamnine
ili stambenog prostora”.
Stoga su u Pravu na grad tijekom prethodne dvije radionice
sastavili ‘idealni ugovor’ temeljen na važećim zakonima koji će
predstaviti i o kojem će raspravljati s novim sudionicima i
sudionicama radionice.
“Što se tiče aktualnog stanja, odnose na tržištu najma stanova za
stanovanje ponajprije regulira Zakon o najmu stanova. No taj je
zakon pisan 1996. i nužno ga je unaprijediti i podrobnije
definirati mnoge probleme koje on ne adresira”, upozorava
Marčetić: ”Primjerice, po ovom Zakonu potpisnici ugovora o najmu
stana ne mogu biti cimeri, već samo jedna osoba, odnosno ‘iznimno
bračni drug’. No, i takav zakon kakav imamo propisuje neke
osnovne elemente odnosa najmoprimca i najmodavca koji se
nerijetko krše, odnosno ugovorom se drukčije definiraju. Smatramo
da su pitanja poput razloga za izvanrednim otkazom ugovora ili
pitanja mogućeg postotka za povišenje najma ključni elementi koji
zakonom trebaju biti podrobnije definirani s namjerom da se štiti
pravo na stan najmoprimaca, ali i da se ovaj aspekt stambenog
zbrinjavanja definira kao ključan dio stambene politike, ali i
politike urbanog razvoja”.
Mnogi veliki europski i američki gradovi, kao što smo već pisali,
ova pitanja definiraju zakonima i posebnim pravilnicima kako bi
spriječili nagle skokove cijena najma i takozvanu
gentrifikaciju određenih područja grada, ali i
osigurali da tržište najma nema velike fluktuacije u cijeni kako
bi se utjecalo na smanjenje rizika od stambene krize.
Kod nas je, međutim, tržište najma stanova gotovo potpuno
prepušteno samo sebi. Točnije, upozorava Marčetić, ”regulirano
je onoliko koliko je državi u interesu da ubere porez od ovih
transakcija. I država i lokalne samouprave tretiraju ovu
kategoriju stambenog zbrinjavanja kao pitanje imovinsko–pravnih
odnosa, a ne kao pitanje socijalne politike, odnosno pitanje
prava na stan”.
S
poplavom digitalnih platformi za najam poput
Airbnba stanje se još više pogoršalo jer se zbog
porasta stanova u kratkoročnom najmu, broj stanova u dugoročnom
najmu drastično smanjio pa su stanovi sve nedostupniji i sve
skuplji. Istodobno, ističe, ni država, ni lokalne samouprave u
svojim potezima, politikama, propisima i zakonima, apsolutno ne
žele povezati ovaj najnoviji fenomen s činjenicom da je u našim
gradovima na obali, kao i u Zagrebu, pronalazak stana za najam
postala noćna mora mnoge.
”Dugogodišnja mantra svih naših vladajućih garnitura je, kako to
opisuje gradonačelnica Barcelone Ada
Colau: ‘Tko god nije kupio stan, nije
odrastao. Tko god još uvijek unajmljuje – on je siromašna
budala’. Smatramo da ovakav odnos prema najmu nije nimalo
slučajan. Kako bi se što uspješnije plasirali stambeni
krediti kod nas, potrebno je potpuno zanemariti bilo kakvu
alternativu vlasništvu stana, odnosno alternativu zaduživanju
radi kupnje stana. To nas dovodi u situaciju u kojoj imamo cijelu
jednu generaciju u nemogućnosti da se emancipira jer nisu voljni
u dvadesetima se zadužiti do mirovine, a pritom nisu u mogućnosti
plaćati nerealno visoke najmanine u stanovima koji se
iznajmljuju na tržištu. Stoga je Hrvatska prvak Europske unije po
postotku mladih do 34 godine koji i dalje žive u roditeljskom
domu. Istodobno, država nam i dalje uporno šalje poruku da moramo
kupovati stanove – jer nema nam druge”, zaključuje
Marčetić.