Zakon propisuje da ako stanodavci žele useliti člana obitelji, podstanari imaju pravo na otkazni rok i do šest mjeseci

Pri unajmljivanju stana osim o lokaciji, veličini stana i najamnini, valja imati na umu i uvjete najma te se dobro upoznati sa svojim podstanarskim pravima jer biti podstanar ne znači da ste bez prava. Ugovor o najmu je važan jer štiti i podstanara i stan - riječ je o dvjema ravnopravnim stranama u tom odnosu.

Podstanarstvo je sve više realnost stanovanja u Hrvatskoj, posebno za mlade, stoga je važno znati koja su prava najmoprimca i najmodavca, a pitanje osnovnog ljudskog prava na stan ne smije počivati na tome jesmo li naletjeli na dobrog ili lošeg gazdu ili gazdaricu, upozoravaju iz udruge Pravo na grad, koje se godinama bavi stambenim politikama i stambenim pravima, a rade i na posebnom podstanarskom ugovoru.

Sadržaj se nastavlja...

''Hrvatska nema uređeno tržište najma stanova pa su mnogi prisiljeni na najam bez ugovora, pri čemu su pozicije najmodavca i najmoprimca često složene pa se tako u javnosti govori o 'podstanarima iz pakla' koji ne plaćaju troškove i uništavaju stanove dok su najmoprimci, odnosno podstanari suočeni s otkazima mimo zakonom propisanog postupka'', upozorila je pučka pravobraniteljica Lora Vidović, navodeći taj problem i u svojem Izvještaju o ljudskim pravima u Hrvatskoj.

Iva Marčetić (Foto: Maja Bosnić)

''Podstanarsko iskustvo može biti dobro, može biti loše, ali je nedopustivo da se ta razlika definira prema tome je li najmodavac, odnosno gazda, dobar ili loš. Mi moramo znati da odnosi najmoprimca i najmodavca, s obzirom na to da se radi o nemaloj transakciji novca, a još više o pitanju osnovnog ljudskog prava na stan, ne smiju počivati na tome jesmo li naletjeli na dobrog ili lošeg gazdu. ''Ovaj odnos je definiran zakonima koji se nerijetko krše i krajnje je vrijeme da, ako to lokalne samouprave i država toliki niz godina odbijaju napraviti, najmoprimci uzmu stvar u svoje ruke i za početak se kolektivno informiraju o vlastitim pravima, ali i načinu na koji se za ta prava mogu izboriti'', istaknula je za Vijesti.hr arhitektica Iva Marčetić iz Prava na grad koje organizira radionice o podstanarskom pravu.

Riječ je o radionici, a jedna takva se održava i ovoga četvrtka u MAMA-i, na koju su pozvani ''oni koji trenutno svoje stambeno pitanje rješavaju putem najma, odnosno podstanari i putem koje želimo što više ljudi upoznati s osnovnim pravima koja bi morali moći uživati temeljem važećih zakona'', objašnjava Marčetić: ''Ideja je, ukratko, okupiti ljude oko ove goruće i zanemarene teme, ponajprije kako bi se svi mi u statusu podstanara osjetili malo manje prepušteni stihiji raspoloženja tržišta i pojedinačnih gazda i uvidjeli da nismo sami u ovome i da imamo pravo zamisliti siguran dom u podstanarskom stanu. Kroz radionicu predstavljamo analize ugovora i upućujemo na to šta je u njima izvan odredbi zakona, odnosno kako možemo pregovarati da se takve odredbe ugovora izmijene''.

U Pravu na grad su, kaže, došli na ideju o radionicama tako što su i neki od njih u podstanarskom statusu i redovito prate grupe na društvenim mrežama na kojima su oglasi za iznajmljivanje stanova: ''Primijetili smo da su ljudi sve više svjesni da je stanje na tržištu najma stanova neizdrživo, što zbog astronomskih cijena najma, što zbog načina na koji se tretira ljude koji na ovaj način pokušavaju riješiti vlastito stambeno pitanje. Primjerice, jedna od čestih stvari koja se na takvim grupama može naći je da kad je najmoprimac, odnosno podstanar, oštećen i na to se žali, javljaju se ljudi sa komentarima poput 'Zašto se žališ, to je gazdin stan, može s njim raditi što hoće'.''

Citiranjem zakona, međutim, jasno se može odgovoriti na takve i slične izjave. Primjerice, ''podstanar je putem najma u posjedu stana i jednom kada je taj odnos dogovoren, taj stan jest njegov da u njemu živi uz naknadu, a gazda je time prepustio određenu razinu svojih prava nad stanom stanaru. Dakle, mi smo zamislili da bismo mogli organizirati skupove na kojima bi se ljudi u podstanarskom statusu mogli upravo o ovakvim stvarima informirati i razgovarati o našim stvarno zakonom zagarantiranim pravima, ali i kroz razgovor uvidjeti na koji način i koje stvari se u tim zakonima mogu mijenjati'', objašnjava Marčetić.

Česta je praksa da najmodavac, odnosno vlasnik, donosi Ugovor o najmu stana koji je stavljen pred najmoprimce da ga potpišu. No, sadržaj tih ugovora često je u suprotnosti s onim što primjerice Zakon o najmu stanova propisuje, upozorava Marčetić: ''S obzirom na to smo zaključili da bi najmoprimci trebali imati 'kontraugovor', nešto što smo nazvali 'idealnim podstanarskim ugovorom' koji bi u sebi sadržavao puno više elemenata koji mogu zaštititi najmoprimca budući da su ugovori koji se trenutno potpisuju, gotovo isključivo u službi zaštite imovine najmodavca. Smatramo da je to nepravedan odnos prema pitanju prava najmoprimaca na siguran i priuštiv stan i život bez naglih i drastičnih promjena najamnine ili stambenog prostora''.

Stoga su u Pravu na grad tijekom prethodne dvije radionice sastavili 'idealni ugovor' temeljen na važećim zakonima koji će predstaviti i o kojem će raspravljati s novim sudionicima i sudionicama radionice.

"Što se tiče aktualnog stanja, odnose na tržištu najma stanova za stanovanje ponajprije regulira Zakon o najmu stanova. No taj je zakon pisan 1996. i nužno ga je unaprijediti i podrobnije definirati mnoge probleme koje on ne adresira", upozorava Marčetić: ''Primjerice, po ovom Zakonu potpisnici ugovora o najmu stana ne mogu biti cimeri, već samo jedna osoba, odnosno 'iznimno bračni drug'. No, i takav zakon kakav imamo propisuje neke osnovne elemente odnosa najmoprimca i najmodavca koji se nerijetko krše, odnosno ugovorom se drukčije definiraju. Smatramo da su pitanja poput razloga za izvanrednim otkazom ugovora ili pitanja mogućeg postotka za povišenje najma ključni elementi koji zakonom trebaju biti podrobnije definirani s namjerom da se štiti pravo na stan najmoprimaca, ali i da se ovaj aspekt stambenog zbrinjavanja definira kao ključan dio stambene politike, ali i politike urbanog razvoja''.

Mnogi veliki europski i američki gradovi, kao što smo već pisali, ova pitanja definiraju zakonima i posebnim pravilnicima kako bi spriječili nagle skokove cijena najma i takozvanu gentrifikaciju određenih područja grada, ali i osigurali da tržište najma nema velike fluktuacije u cijeni kako bi se utjecalo na smanjenje rizika od stambene krize.

Kod nas je, međutim, tržište najma stanova gotovo potpuno prepušteno samo sebi. Točnije, upozorava Marčetić, ''regulirano je onoliko koliko je državi u interesu da ubere porez od ovih transakcija. I država i lokalne samouprave tretiraju ovu kategoriju stambenog zbrinjavanja kao pitanje imovinsko–pravnih odnosa, a ne kao pitanje socijalne politike, odnosno pitanje prava na stan''.

S poplavom digitalnih platformi za najam poput Airbnba stanje se još više pogoršalo jer se zbog porasta stanova u kratkoročnom najmu, broj stanova u dugoročnom najmu drastično smanjio pa su stanovi sve nedostupniji i sve skuplji. Istodobno, ističe, ni država, ni lokalne samouprave u svojim potezima, politikama, propisima i zakonima, apsolutno ne žele povezati ovaj najnoviji fenomen s činjenicom da je u našim gradovima na obali, kao i u Zagrebu, pronalazak stana za najam postala noćna mora mnoge.

''Dugogodišnja mantra svih naših vladajućih garnitura je, kako to opisuje gradonačelnica Barcelone Ada Colau: 'Tko god nije kupio stan, nije odrastao. Tko god još uvijek unajmljuje - on je siromašna budala'. Smatramo da ovakav odnos prema najmu nije nimalo slučajan. Kako bi se što uspješnije plasirali stambeni krediti kod nas, potrebno je potpuno zanemariti bilo kakvu alternativu vlasništvu stana, odnosno alternativu zaduživanju radi kupnje stana. To nas dovodi u situaciju u kojoj imamo cijelu jednu generaciju u nemogućnosti da se emancipira jer nisu voljni u dvadesetima se zadužiti do mirovine, a pritom nisu u mogućnosti plaćati nerealno visoke najmanine u stanovima koji se iznajmljuju na tržištu. Stoga je Hrvatska prvak Europske unije po postotku mladih do 34 godine koji i dalje žive u roditeljskom domu. Istodobno, država nam i dalje uporno šalje poruku da moramo kupovati stanove - jer nema nam druge'', zaključuje Marčetić.